Не многие знают, что есть такие типы строений в Канаде, как "Duplex", "Triplex" или "Multiplex" - по количеству обособленных юнитов, в них включенных. Строения такого рода изначально носят коммерческий характер, предназначены для сдачи в аренду и представляют собой в большинстве случаев двух-трехэтажные дома на несколько квартир. Квартиры эти предполагают полную изоляцию от соседей по вертикали, и не имеют ничего общего с домами, изначально построенными для владения одной семьей, претерпевшими изменения в результате ремонта или реконструкции, что дало возможность сдавать такой дом нескольким семьям одновременно. То есть, дуплекс или триплекс - изначально спроектированный многоквартирный дом, предназначенный для сдачи в аренду.
В домах такого типа каждый юнит имеет свою кухню, свою ванную комнату, свой отдельный вход, свое парковочное место, свой балкон, отдельные счетчики за коммунальные услуги и т.п. - дальнейшее зависит от качества дома. Почему я уделяю такое внимание описанию этих строений здесь и сейчас, потому что очень многие путают дома с приспособленными под сдачу в результате переделки/перестройки со строениями, изначально предназначенными для этого.
Принципиальная разница заключается не столько в архитектуре двух типов домов, предназначенных для одной семьи или для нескольких, сколько в форме владения, способах оформления банковской ссуды, уплаты налогов и пр. Это, скорее, некоторая упрощенная разновидность коммерческой недвижимости, где проживание самого владельца, в отличие от большинства переделанных под сдачу домов, обычно бывает более комфортным в силу изначальных потребительских свойств таких домов.
Приобрести хороший duplex, triplex или multiplex не так-то легко. Ведь если он приносит устойчивую прибыль своему владельцу, владелец продавать его не будет. Другое дело, если, например, владелец решил уехать в Альберту (что многие делают на почве нефтяного бума) или во Флориду, или получившие наследство в виде подобного рода недвижимости дети желают конвертировать ее в наличный капитал... А также по той причине, что классных вариантов по привлекательным цене, расположению, состоянию и потенциалу в будущем не так-то и много. Например, в Ричмонд Хилле сейчас продается только один дуплекс. Вообще один на всех. В Авроре в продаже нет ни одного.
В Ньюмаркете можно купить дуплекс по вполне доступной цене: $290,000 - $300,000. В доме будет, соответственно, два входа, две кухни, пять-шесть спален, не менее трех ванных комнат.
Триплекс в Брамптоне, с тремя кухнями и парковкой на шесть машин продается сейчас за $399,000. По имеющимся данным, доход от сдачи в аренду этого дома составляет около $29,000. Затраты на газ, воду, электричество и таксы в год - около $7,800.
Дуплекс в Торонто в районе, южнее Lawrence, на Avenue Rd оценен в $449,000. Обе части дома сданы: "верхний" арендатор платит $1,070 в месяц и оплачивает свои счета за электроэнергию, "нижний" - $950 соответствено. Объявленный годовой доход - $24,242. Затраты на газ $1,822, страховка дома - $1,368, всего счета за электричество $1,527, содержание дома $2,073, вода $428. Для тех, кто любит считать - хороший повод поупражняться в проверке правильности расчетов и вообще целесообразности приобретения такого рода недвижимости.
В Торонто, на King/Dufferin, триплекс обойдется в $499,000. Это настоящий викторианский дом, конечно уже обновленный. Доход около $40,400. Все юниты сданы в аренду: две спальни на втором и третьем этажах приносят хозяину $1,525, одна спальня на первом этаже - $1,070, одна спальня на нижнем уровне - $750 (всего 4 спальни, 4 ванных комнаты, 3 кухни, автомобильная стоянка и пр.). Затраты, как утверждает владелец, составляют около $7,000, то есть чистая прибыль - около $33,000. Кстати, это один из редких вариантов, когда юниты в доме однозначно не равноценны: так называемый "хозяйский" (owners suite), который сейчас сдан, имеет две ванных комнаты на две спальни и две деки (лоджии), что очень, согласитесь, неплохо.
Дуплекс на Avenue/Eglinton в северной части известного в Торонто района Forest Hill обойдется в $630,000. Два полностью самодостаточных юнита с гаражом, в приятном для глаз здании и в приятном месте. Добавить нечего.
Его конкурент на Mount Pleasant ищет свого хозяина за $649,000. В этом доме два юнита, каждый с тремя спальнями плюс оборудованный под сдачу бейсмент с выходом на участок, 4 ванных комнаты и пр. В одном юните живет хозяин, другой сдан за $2,000 плюс тенант (квартирант) оплачивает воду, ТВ кабель, телефон.
Следующий пример не такой элегантный, но от этого не менее интересный - в Миссиссаге на Lakeshore - $880,000. Это multiplex, в котором 6 кухонь, 6 ванных, а всего 26 комнат, из которых 11 спален. В доме 5 квартир на двух этажах и одна - в бейсменте. Посмотрим, что скажут нам цифры: первый апартмент приносит владельцу $950 в месяц, второй - $675, третий и четвертый - по $925, пятый - $908, шестой - $950.
Ну и последний пример - многоквартирный дом в Торонто, на улице Dundas. В описании используется словосочетание "Gracious Downtown Living...". Новый особнячок в старом "викторианском" районе, включающий 6 квартир. Цена - $979,000. В доме 9-футовые потолки на всех этажах, современная планировка, много дополнительных удобств для тенантов. Везде качественные деревянные полы, в каждой квартире - кондиционер. Все шесть кухонь полностью оборудованы кухонными приборами. И они, тенанты, будут за все это расплачиваться, в то время как принадлежать это все будет владельцу дома.
Некоторых, я думаю, приведенные цифры доходов/расходов несколько разочаровали. Легенды, как обычно, обещают большее. Потому, они, собственно, и остаются легендами. Однако, не забывайте, что, оплаченный арендаторами дом принадлежит его владельцу. И не просто принадлежит, принося стабильный доход. Хорошие дома, как известно, прирастают в цене, "работая" на своих хозяев не столько сегодня, сколько на будущее, а это и есть главная цель инвестиций в недвижимость. Так почему бы не скооперироваться вместе, например 2-м семьям, приобрести сообща триплекс, и, проживая в собственных квартирах и оплачивая аренду "самому себе", еще и сдавать третьей семье оставшийся третий юнит? Это уже новый уровень, когда и жить будет веселее, и капитал начнет не убывать, а прирастать.
Вот теперь перед вами прошла "все география" дуплексов, триплексов и аналогичных им строений коммерческого назначения. По окраинам их меньше, чем в центре города. Однако они встречаются и за пределами привычного нам GTA. Много дуплексов и многоквартирных домов в таких городах как Oshawa, Bradford, Keswick, Whitby, London, Guelf, Kitchener, Hamilton, причем по весьма умеренным ценам в сравнении с ценами в Торонто.
Для тех, кто еще не стал инвестором, но хочет, добавлю следующее: в плане приобретения строений под сдачу в аренду типа "дуплекс" и т.п. банк может принять во внимание то, что часть дома будет оплачена не вами, а арендатором. Это достаточно длинная история, которую я не ставлю своей задачей здесь описывать, просто хочу сказать, что вопрос финансирования такого типа домов решается несколько иначе, нежели при приобретении домов, предназначенных для проживания одной семьи, даже если в них оборудован бейсмент-апартмент. Это, кстати, одно из существенных отличий при оформлении сделки купли/продажи в зависимости от вашей конкретной ситуации. Нужны советы и реальные интересные предложения? Позвоните мне или напишите и заказывайте любого рода услуги в области недвижимости в провинции Онтарио.
С уважением,
Сергей Орлов
Торонто
+416.277.6569
ВЫ МОЖЕТЕ ПОЛУЧАТЬ НА ВАШ КОМПЬЮТЕР РАССЫЛКУ ВАРИАНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:
! В ИНТЕРЕСУЮЩИХ ВАС РАЙОНАХ БОЛЬШОГО ТОРОНТО.
! В ИНТЕРЕСУЮЩЕЙ ВАС ЦЕНОВОЙ ГРУППЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ.
! С ИНТЕРЕСУЮЩИМИ ВАС ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМИ СВОЙСТВАМИ.
ИНФОРМАЦИЯ ПОСТУПИТ К ВАМ В ПЕРВЫЙ ЖЕ ДЕНЬ ВЫХОДА ЗАКАЗАННЫХ ВАМИ ВАРИАНТОВ НА РЫНОК АВТОМАТИЧЕСКИ.
Направляйте ваши заявки через наш website: www.designrealty.ca